لماذا يختار بعض المطورين حق الانتفاع بدلاً من شراء الأرض؟

قد يجد المطور أرضاً مناسبة لمشروعه، لكن شراءها يستهلك جزءاً كبيراً من الميزانية قبل بدء البناء. هنا يستحق حق الانتفاع الدراسة: هل يحتاج المشروع إلى امتلاك الأرض، أم إلى استخدامها وتشغيلها خلال مدة تكفي لتحقيق جدواه؟

فصل استخدام الأرض عن ملكيتها

يعرّف نظام المعاملات المدنية حق الانتفاع بأنه حق عيني لاستعمال مال مملوك للغير واستغلاله، ويربط حقوق المنتفع والتزاماته بالسند المنشئ للحق وأحكام النظام. لذلك لا يكفي وصف الاتفاق بأنه «انتفاع» لمعرفة صلاحيات المطور. نظام المعاملات المدنية، المادتان 679 و681.

عملياً، ينبغي التحقق من السماح بالبناء والتأجير، والموافقات اللازمة، وإمكانية نقل الحق أو تقديمه ضمن ضمانات التمويل. كما يجب تحديد مصير المنشآت عند انتهاء المدة. وهذه مسائل لا يحسمها الاسم التجاري للعقد وحده.

توجيه السيولة إلى المشروع

في مثال افتراضي مبسط، تبلغ تكلفة شراء الأرض 10 ملايين ريال، وتكلفة التطوير 12 مليوناً؛ أي 22 مليون ريال قبل المصروفات الأخرى. إذا أتاح اتفاق انتفاع استخدام الأرض مقابل مليوني ريال مقدماً، يصبح الاحتياج الأولي 14 مليوناً، بفارق 8 ملايين ريال.

هذا الفرق سيولة أولية متاحة، وليس ربحاً محققاً أو وفراً نهائياً. فقد يفرض الاتفاق دفعات سنوية أو زيادات دورية، بينما يحتفظ مشتري الأرض بأصل يمكن أن تكون له قيمة عند نهاية المقارنة. ويجب إضافة الرسوم والضرائب والمصاريف المطبقة على كل بديل قبل اتخاذ القرار.

قد يستخدم المطور السيولة المتاحة لاستكمال البناء، أو تحسين التجهيز، أو تكوين احتياطي للتأخير. لكن خفض الدفعة الأولى لا يعالج ضعف الطلب أو ارتفاع تكلفة التشغيل.

إتاحة موقع لا يرغب مالكه في بيعه

قد يفضّل مالك الأرض الاحتفاظ بملكيتها مع السماح باستغلالها. وعندما يتوافق ذلك مع خطة المطور، يتيح الانتفاع تنفيذ مشروع لم يكن شراء موقعه خياراً متاحاً. وتظل ملاءمة الموقع للنشاط والتراخيص والتكلفة أهم من سهولة الحصول عليه.

المدة جزء من الجدوى

يجب أن تستوعب المدة أعمال التصميم والتراخيص والبناء، ثم التأجير واستقرار التشغيل. فإذا بدأت المدة قبل اكتمال هذه المراحل، فقد يستهلك التأخير جزءاً من فترة تحقيق الإيرادات.

ولا ينبغي إدخال تجديد غير مضمون في السيناريو الأساسي. كذلك تحتاج تكاليف التسليم أو الإزالة أو إعادة التأهيل إلى مخصص واضح إذا أوجبها الاتفاق.

متى يكون الشراء أنسب؟

قد يرجح الشراء إذا كانت الاستراتيجية تعتمد على الاحتفاظ الطويل بالأرض أو إعادة تطويرها مستقبلاً، وكانت السيولة والتكلفة مناسبتين. وقد يرجح الانتفاع إذا كانت قيمة المشروع تأتي أساساً من التشغيل خلال مدة محددة وبشروط مجدية.

المقارنة الجيدة تجمع التدفقات النقدية طوال أفق زمني واحد، والقيمة المتبقية المسموح بها لكل طرف، ومخاطر التأخير. فالقرار لا يتعلق بمن يدفع أقل اليوم فقط، بل بما يحصل عليه مقابل التزاماته طوال عمر المشروع.