شرح واضح لحساب IRR في حق الانتفاع، مع مثال رقمي يفرق بين التوزيع النقدي والربح وأثر المدة والمصروفات والتمويل.
قد تبدو فرصة حق الانتفاع جذابة لأنها توزع مبلغاً سنوياً كبيراً مقارنة بالمبلغ المدفوع. لكن نسبة التوزيع وحدها لا تصف العائد؛ فحق الانتفاع المحدد المدة لا يعادل امتلاك عقار يمكن افتراض بيعه كاملاً في نهاية الاستثمار.
معدل العائد الداخلي، أو IRR، هو معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية صفراً. عملياً، يجمع الحساب المبلغ المدفوع، وما يُستلم لاحقاً، وتوقيت كل دفعة.
في نموذج التطوير، تشمل المدفوعات تكلفة الحصول على الحق، والإنشاء والتجهيز، والمصاريف والاحتياطيات اللازمة. وتشمل المتحصلات الإيرادات بعد خصم التكاليف التي يتحملها المشروع، مثل التشغيل والصيانة ومقابل الانتفاع الدوري والرسوم والضرائب المطبقة. تُدرج كل دفعة في موعدها، ولا تُخصم التكلفة نفسها مرتين.
أما المستثمر الذي يشتري مشاركة في حق انتفاع، فيستخدم المبالغ التي يدفعها والتوزيعات الصافية التي تخصه فعلياً؛ فلا يخلط تدفقات المشروع الكلية بتدفقاته الشخصية.
افترض دفع 100,000 ريال اليوم، واستلام 25,000 ريال في نهاية كل سنة لخمس سنوات، دون أي مبلغ إضافي عند النهاية. وللتبسيط، نفترض أن هذه المبالغ صافية بعد جميع التكاليف ذات الصلة.
نسبة 25% هنا تصف التوزيع السنوي إلى الدفعة الأصلية. وهي ليست نسبة الربح السنوي؛ إذ تسترد التدفقات، اقتصادياً، المبلغ المستثمر وتحقق عائداً عليه. ولا يوجد رد إضافي لرأس المال في هذا المثال.
تحصيل المبلغ مبكراً يختلف عن تحصيله متأخراً. للتدفقات المنتظمة يمكن استخدام IRR مع الانتباه إلى وحدة الفترة؛ أما التدفقات ذات التواريخ غير المنتظمة فتناسبها XIRR التي تحسب معدلاً سنوياً باستخدام التواريخ الفعلية. شرح Microsoft لدالة XIRR.
ولا تُضاف قيمة بيع الأرض إلى نموذج حق الانتفاع لمجرد وجود مبنى عليها. تُدرج فقط حصيلة خروج أو تعويض تدعمه الحقوق الفعلية وافتراضات قابلة للتبرير، مع إظهار عدم اليقين.
عائد المشروع قبل التمويل يستبعد تدفقات القرض وخدمته. أما عائد حقوق الملكية فيعكس مساهمات المستثمرين وما يتبقى لهم بعد خدمة التمويل والالتزامات الأخرى. قد يرفع الاقتراض عائد حقوق الملكية في السيناريو الجيد، لكنه يضيف التزامات وقد يفاقم الخسارة في السيناريو الضعيف.
في المثال السابق، إذا انخفضت الدفعة السنوية إلى 22,000 ريال، ينخفض IRR إلى نحو 3.26%. لهذا يجب اختبار انخفاض الإشغال وتأخر التحصيل وزيادة الصيانة، وقراءة صافي القيمة الحالية وإجمالي المتحصلات إلى جانب IRR. فالنتيجة المحسوبة من توقعات تظل توقعاً، وليست ضماناً.
Download the app to follow news and new opportunities as they land
